Da ich selbst auf der Suche nach einer Immobilie bin, habe ich mir heute vorgenommen, die wichtigsten Kriterien hierfür auf Papier zu bringen. Wenn du noch wenig Ahnung vom Thema Immobilien hast würde ich dir empfehlen, dass du dir einen Mentor in diesem Bereich suchst. Eventuell würde dir dein Mentor helfen, dein Auge zu schulen und dir wichtige Dinge in diesem Bereich beibringen. Ich selbst habe oft meinen Bruder dabei, welcher seit 15 Jahren in diesem Bereich als Investor tätig ist und mir immer wieder aufs Neue etwas wichtiges beibringt.

Preis:

Einer der wichtigsten Punkte beim Kauf einer Immobilie ist der Preis. Viele Verkäufer haben ihren Preis immer noch viel zu hoch angesetzt, obwohl die Nachfrage rückgängig ist. Ich nehme mir die Zeit, ähnliche Immobilien zu vergleichen (Vergleichswertmethode). Als Investor kann auch die Ertragswertmethode angewandt werden. Ich kombiniere diese Methoden gerne mit der Kapitalwertmethode aus der BWL, um den Realwert in 30 Jahren zu ermitteln. Eine weitere Methode ist die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche zu ermitteln ((Kaufpreis + geschätzte Sanierungskosten)/Wohnfläche). Wenn der Wert der vorgestellten drei Methoden in einem hinzunehmenden Rahmen sind schaue ich auf den nächsten Punkt.

Modernisierungsaufwand und Sanierungsaufwand:

Als nächstes schaue ich das Inserat an und überschlage die Sanierungskosten. Die größten Kostenpunkte sind: Das Dach, die Heizung, die Elektrik und die Bäder. Wenn das Dach beispielsweise 25 Jahre alt ist, muss ich eine Sanierung des Daches entweder direkt in Angriff nehmen oder ich schiebe diese Sanierung auf eine nicht allzu weit entfernte Zukunft aus. Wenn auch noch der Dachstuhl erneuert werden muss, fallen zusätzliche Kosten an. Ich rechne immer mit einem Kostenfaktor von 20.000 bis 30.000 Euro für eine komplette Sanierung + Modernisierung (Dämmung) des Daches bzw. des Dachstuhls.

Da die Regierung ab dem Jahr 2024 alle neuen Ölheizungen verbieten möchte, rate ich dir auf den Wesentlichen Energieträger zu achten. Falls es sich bei dem wesentlichen Energieträger um Fernwärme bzw. Nachtspeicheröfen handelt, kann man von 30.000€ Modernisierungskosten ausgehen. Auch bei alten Ölheizungen würde ich 15.000€ an Aufwand schätzen. Somit ist die Heizung ein sehr wichtiger Punkt, auf den man auf jeden Fall achten soll.

Elektrik: Auch hier können erhebliche Sanierungskosten anfallen. Ich empfehle immer zu Fragen, von wann die Elektrik ist. In der Regel muss die Elektrik alle 30 bis 40 Jahre erneuert werden. Bei einem Haus mit 120 m² Wohnfläche würde ich mit 10.000€ Sanierungskosten rechnen. Wenn es allgemein zu einer Sanierung der Böden und Wände kommt, würde ich dir empfehlen, die Elektrik trotzdem zu erneuern. Ich persönlich würde mich ärgern, wenn ich nach 10 Jahren die kompletten Wände aufreißen muss, obwohl alles top saniert habe. Das ist aber nur eine Empfehlung und kein muss.

Weil ich sehe, dass dieses Thema wieder länger als geplant wird, unterteile ich dieses Thema in zwei Blogbeiträge. Ich hoffe trotzdem, dass ihr ein wenig von dem Blogbeitrag lernen konntet und wünsche euch ein schönes Wochenende.

Beste Grüße

ImmoImp