Liebe Leserinnen und Leser,

heute möchte ich einen Artikel von Business Insider mit dem Titel „Immobilienmarkt in deutschen Großstädten spitzt sich zu: Mieter ziehen kaum noch um – warum das problematisch ist“ zusammenfassen und meine Gedanken dazu teilen. Den vollständigen Artikel könnt ihr hier lesen.

Laut einer aktuellen Studie von JLL verschärft sich die Situation auf den Mietwohnungsmärkten in deutschen Großstädten. Die Kluft zwischen bestehenden Mietverträgen und neuen Angeboten wird immer größer, was viele Mieter dazu veranlasst, Umzüge zu vermeiden. Der Grund dafür sind die deutlich höheren Mieten, die bei einem Umzug anfallen würden. Besonders ausgeprägt sind diese Unterschiede in Städten wie München und Berlin, wo die Mieten für neue Verträge im Durchschnitt um 8 Euro beziehungsweise 7,50 Euro pro Quadratmeter höher liegen als bei alten Verträgen. In Frankfurt beträgt der Unterschied 4,80 Euro pro Quadratmeter, während er in Städten wie Dresden und Duisburg nur etwa 1,50 Euro beträgt.

Diese Entwicklung führt zu einer Verknappung des Angebots an verfügbaren Wohnungen und steigert die Mieten für Neuverträge. Roman Heidrich, Manager bei JLL, empfiehlt nicht nur den Neubau von Wohnungen zu fördern, sondern auch die Fluktuation durch Wohnungstauschmöglichkeiten zu erhöhen und Bestandsmieten schneller an das aktuelle Marktniveau anzupassen.

Meine Meinung zu diesem Artikel

Meiner Meinung nach zeigt die Studie jedoch keine neuen Erkenntnisse. Wer vor zwanzig Jahren einen Mietvertrag abgeschlossen hat, zahlt natürlich weniger Miete als jemand, der heute eine neue Wohnung sucht. Als Vermieter berechne ich meine Miete pro Quadratmeter so, dass ich eine Rendite von etwa 5 % erziele. Dabei schaue ich auch online nach, ob meine Preisgestaltung realistisch ist. Wenn dies der Fall ist, finde ich in der Regel einen Mieter und lasse alles möglichst reibungslos laufen.

Allerdings birgt eine regelmäßige Erhöhung der Miete das Risiko, dass Mieter kündigen könnten. Es mag verlockend erscheinen, jetzt 4,80 Euro pro Quadratmeter mehr verlangen zu können; doch nach 20 bis 25 Jahren ohne Investitionen muss eine Wohnung oft kernsaniert werden – was schnell Kosten von 100.000 bis 200.000 Euro verursachen kann. Hochgerechnet auf 30 Jahre könnte man zwar einen Gewinn von 172.800 Euro erzielen; jedoch müssen auch die Sanierungskosten sowie Zinsen berücksichtigt werden. Viele Menschen haben nicht einfach mal so 150.000 Euro für eine Sanierung zur Verfügung.

Daher ist es entscheidend, als Vermieter die eigene Rendite realistisch zu kalkulieren und während der Mietdauer strategisch zu denken. Anstatt die Mieten unnötig zu erhöhen, sollte man in Expansion investieren und langfristige Perspektiven entwickeln.

Es besteht zudem keine echte Verknappung des Angebots; schließlich müssen Menschen irgendwo wohnen. Nur weil Vermieter ihre Preise nicht bis zum Äußersten erhöhen können, bedeutet das nicht zwangsläufig ein Angebot-Engpass.

Ein anschauliches Beispiel: Stellen wir uns vor, zehn Menschen befinden sich in einem Raum – sieben haben bereits eine Wohnung und drei suchen noch eine Unterkunft. Es gibt zwei freie Wohnungen für jeweils 15 Euro; die Bestandsmieten betragen jedoch nur 5 Euro. Insgesamt zahlen alle sieben Personen also 65 Euro für ihre Wohnungen – einer bleibt ohne Unterkunft. Der Autor des Artikels schlägt vor, dass sechs der sieben Wohnungsinhaber umziehen sollten und dafür jeweils 14 Euro zahlen – was insgesamt 126 Euro ergibt – während einer weiterhin ohne Wohnung bleibt.

In einem angespannten Markt neigen große Immobilienkonzerne dazu, lediglich oberflächliche Renovierungen vorzunehmen und dann weiterzuvermieten – was letztlich nur den Mietern schadet.

Eine weitere Anmerkung zu Herrn Heidrichs Forderungen: Würden die Mieten in Ballungsräumen direkt angehoben werden, könnten selbst diejenigen mit einem angemessenen Einkommen Schwierigkeiten haben, ihre Miete zu bezahlen. Dies würde erneut Schlagzeilen über einen angespannten Wohnungsmarkt erzeugen und den Ruf nach staatlichem Eingreifen verstärken.

Was kann ich abschließend dazu sagen

Ich persönlich halte das Thema für vielschichtig und komplex; einfache Lösungen werden hier nicht ausreichen. Viel wichtiger wäre es meiner Meinung nach, eine steuerliche Entlastung für Immobilieninvestoren zu schaffen – beispielsweise indem Eigentümer mehr als 15 % des Kaufpreises für Sanierungen geltend machen können. Viele Investoren würden diese Möglichkeit nutzen wollen, um schnell wachsen zu können – ohne Steuern auf ihre Mieteinnahmen zahlen zu müssen.

Ich hoffe, meine Gedanken zum Artikel „Immobilienmarkt in deutschen Großstädten spitzt sich zu: Mieter ziehen kaum noch um – warum das problematisch ist“ haben euch gefallen! Ich freue mich auf eure Kommentare und Anregungen.

Mit freundlichen Grüßen,

Immoimp

Siehe auch: Jahresrückblick 2023: Immobilieninvestment und Sanierung in Filsen

Mein Weg zum Immobilienmaklerzertifikat IHK: Eine Entscheidung, die alles veränderte